Entenda e compare a nova linha de crédito baseada no IPCA!

Entenda e compare a nova linha de crédito baseada no IPCA!

A Caixa Econômica Federal anunciou no último dia 20 de agosto, uma nova modalidade de crédito imobiliário, onde é atrelado ao índice de inflação IPCA – Um índice desenvolvido para medir a variação de preços do mercado para o consumidor final. A linha de crédito foi desenvolvida com a intenção de atrair os compradores e aquecer o mercado imobiliário, visto que nesse tipo de financiamento habitacional trará juros mais baixos em relação ao modelo tradicional, valendo para imóveis novos e usados.

Em resumo, no fechamento de contrato, uma parcela é fixa e a outra variável, as duas juntas formam a taxa de juros do seu financiamento. Essa parcela variável é atrelada ao IPCA, e a parcela fixa depende de algumas condições, como podemos ver abaixo:

* Vale lembrar que se relacionar com o banco é ter algum investimento nele, ou comprar outros produtos que oferece, como Previdência Privada, Seguro Residencial e etc. Se a conta salário que você usa para receber o seu pagamento for da Caixa, você acaba ganhando alguns pontos a mais com eles nesse relacionamento.

De acordo com o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, a expectativa é que a mudança anunciada reduza o custo do crédito imobiliário. Segundo ele, a correção pretende dar mais transparência para o cliente que optar pelo crédito. Hoje a CEF oferece uma taxa fixa que varia entre 9,75% e 8,5% ao ano + TR (que se encontra zerada), sendo 8,5% para quem tem maiores relações e menor risco de crédito. De agora em diante será passando a oferecer uma linha em IPCA que varia de 4,95% a 2,95% ao ano + IPCA (que hoje se encontra em 3,2% ao ano). Segundo a Caixa, 92% de 2,6 milhões de clientes do banco poderão quitar as dívidas por valores menores do que R$ 2 mil.

Isso representa que, por exemplo, em um imóvel de 300 mil reais, que hoje o cliente que começa pagando em média R$ 3.168 em juros de 9,75% + TR por trinta anos, com juros de 4,95% + IPCA 3,2% (baseando-se no IPCA coletado nos últimos 12 meses) passará a pagar R$ 2.050 reais. Ou seja, apresentará uma queda de 35%, e uma redução de 51% na prestação com a taxa mais baixa.

Ainda segunda a Caixa, o uso do IPCA como indexador dos contratos imobiliários pode estimular a concorrência e a redução do custo do crédito. O Banco Central declarou que o objetivo do uso do IPCA é estimular a concorrência a garantir que haja mais oferta de crédito. As simulações já podem ser realizadas no site da Caixa, onde o cliente pode comparar os juros e condições para o financiamento.

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(Brasília – DF, 10/05/2019) Presidente da República, Jair Bolsonaro, ao lado do Presidente da CEF, Pedro Guimarães.

Os contratos de financiamento habitacional com atualização pelo indexador IPCA seguirão as seguintes condições:

  • Prazo máximo de 360 meses;
  • Quota máxima de financiamento de 80%

Cabe ao cliente decidir quanto à aplicação da correção, pois a Caixa oferecera o crédito imobiliário corrigido pelo IPCA ou pela TR. Segundo a Caixa, outra vantagem desta operação é que o banco vai poder vender parte desse crédito de uma maneira mais fácil, através da securitização de parte do que a Caixa ‘Originar’.

Minha Casa, Minha Vida

Com a nova linha de crédito de financiamento imobiliário da Caixa, os valores do Minha Casa Minha Vida podem ficar menos atrativos em relação ao novo cálculo. O programa habitacional do governo federal cobra taxas que variam de 5,5% a 8,16% a depender da renda de quem está financiando o imóvel.

Porém, o governo federal já está estudando diminuir os juros cobrados pela MCMV. Segundo uma matéria do jornal O Globo, a ideia é aplicar uma redução nas taxas para as famílias beneficiadas pelo programa com renda bruta de R$ 7 mil. Nessa faixa, os beneficiários do programa não têm acesso a subsídios (descontos). O levantamento do Ministério da Economia para a possível implantação da medida deve estar pronto em outubro.

LEIA MAIS: 5 vantagens do programa Minha Casa Minha Vida

Vale lembrar que o programa Minha Casa Minha Vida possui quatro faixas de renda (clique aqui para saber mais sobre as faixas) e a fonte de recursos dos subsídios é o FGTS, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

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Arriscado ou não?

Com o anúncio da nova linha de crédito, muitos clientes começaram a ficar apreensivos e confusos, ao mesmo tempo que especialistas do ramo imobiliário começaram a apresentar opiniões totalmente polarizadas sobre o assunto, o que deixou os clientes mais confusos ainda.

Mas a verdade é que não há uma verdade. Para o mercado é uma ótima medida de incentivar o setor, mas a nova modalidade também envolve riscos. O que ocorre é que lidar com a instabilidade da inflação pode ser um problema, já que nos últimos anos o país sofreu com hiperinflação e recentemente experimentamos o IPCA acima de 10% ao ano. Agora imagine isso no seu bolso? Pagando normalmente as mensalidades e, de repente, a economia dá um aumento absurdo e as parcelas consequentemente dão um salto enorme. Enquanto a TR é igual a zero desde 2017, devido à queda da taxa Selic, a inflação oscilou mais.

Se o IPCA sobe, o saldo devedor sobe, e obviamente o cliente terá uma prestação mais alta. Mesmo porque os salários não são anexados no aumento da inflação, pelo menos não de forma automática. Então até que haja uma nova negociação, o saldo devedor já subiu e aumentou os juros daquela dívida.

Há também quem discorde totalmente dessas críticas, alegando que em uma possível fase de inflação alta isso atrapalharia qualquer tipo de sistema, até mesmo o atual.

Mas e o nosso modelo tradicional de financiamento? O risco é menor que o IPCA?

No sistema tradicional, as taxas de financiamento da Caixa variam entre 8,5% e 9,75% ao ano, somada a TR. Hoje a TR está zerada, mas se puxarmos o histórico de algumas décadas atrás, a TR já esteve acima do IPCA. Além de que os juros fixos dessas modalidades de financiamentos são bem maiores.

O valor da TR é definido por resoluções do Banco Central e do CMN, o Conselho Monetário Nacional. Assim, a TR pode sair de zero e ser alterada para o valor que eles decidirem. Obviamente isto não ocorrerá do nada, porém se a inflação der uma estourada daqui alguns anos, enquanto você ainda estiver pagando o seu financiamento, é bem provável que a TR suba também e, como aconteceu em 1995, ela pode até ficar mais alta que o IPCA. Vemos então que ambas possuam riscos. Há quem defenda que as chances de a TR aumentar com a mesma facilidade de o IPCA aumentar é bem menor, mas não evidências de que essas chances são menores mesmo.

É normal ficarmos receosos aos riscos em novidades de opções que envolvam o nosso bolso, sendo ainda mais normal aparecerem especialistas no ramo imobiliário apresentando opiniões tão polarizadas. Então, como podemos ver, é sim um grande incentivo ao mercado e cabe ao cliente pesquisar bastante sobre, para poder se informar e saber escolher a que se adequa melhor ao perfil.

Vale lembrar que essa é a segunda mudanças que o banco público promove. Em junho, a Caixa reduziu 1,25% nas taxas de juros para operações pelo SBPE, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, linha de financiamento oferecida pelas instituições financeiras públicas e privadas, considerada o grande pilar da maioria dos financiamentos do Brasil, onde é composto por bancos e instituições financeiras que captam e direcionam os recursos da caderneta de poupança para o crédito imobiliário.

LEIA MAIS: Diferenças entre financiamentos MCMV e SBPE

Caso ainda haja alguma dúvida em relação a essa nova linha de crédito, entre em contato conosco. Nós da Imobiliária Capriatti, teremos o maior prazer em lhe auxiliar nesse processo que pode realmente parecer confuso e cheio de burocracia, mas que no fim está sendo benéfico para que se realize o maior sonho de todos: obter a tão sonhada casa própria! Afinal, entre todas essas escolhas, ainda sim elas são vantajosas quando se compara a viver do aluguel!

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O melhor momento de sair do aluguel é agora! #NósTemosSeuPrimeiroImóvel