Vender o seu imóvel, que por algum tempo serviu para locação como forma de ter uma renda extra, pode ocorrer por diversas razões.
E por mais que vender um imóvel seja uma forma de lucro muito positiva, é claro que esse processo traz consigo algumas burocracias, ainda mais quando o proprietário quer vender o mais rápido possível.
Nesse processo de venda, em alguns casos surge uma dúvida: o inquilino ainda reside no imóvel que quero vender.
O que fazer? É legalmente possível fazer isso?
A resposta é que sim, é possível vender o imóvel com inquilino de forma legal.
Porém, existem diversos detalhes importantes que o proprietário deve se atentar para que não haja nenhuma dor de cabeça.
Se este é o seu caso, ou você está pensando em vender o seu imóvel que no momento está alugado, entenda um pouco abaixo.
O processo de venda de um imóvel alugado
A venda de um imóvel com inquilino é sim possível. Porém, ele precisa ser notificado disto e, por lei (artigo 27 da Lei do Inquilinato), o locatário tem o direito da preferência.
Ou seja, o inquilino possui o direito de comprar o imóvel alugado, preferencialmente e em igualdade de condições com terceiros interessados, o que significava que caso o proprietário queira vender o seu imóvel locado, ele é obrigado por lei a oferecer primeiro ou em igualdade de condições com terceiros adquirentes ao locatário.
Por conta disso, é de amplo conhecimento que durante a vigência do contrato de locação, o proprietário informe a sua intenção de vender o imóvel.
Por sua vez, o locatário tem o direito de preferência em adquiri-lo.
Assim, sempre que houver uma proposta ao proprietário, obrigatoriamente ele deve repassa-la ao locatário através de uma notificação, que inclui todas as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, forma de correção, prazo e outros dados essenciais.
O locatário terá então que manifestar o interesse da compra nas condições informadas em até 30 dias.
Essas notificações devem ser feitas da forma que preferirem, desde que por meios que viabilizem a demonstração do inequívoco recebimento da notificação pelo locatário, visto que a data é essencial, já que o locatário terá 30 dias.
Caso o inquilino não manifeste seu interesse no decorrer desses dias, o mesmo perderá o seu direito de adquirir o imóvel, ficando entendido que ele não aceitou a proposta, dando ao locador o direito de alienar o imóvel para quem desejar.
Desistência
Se ocorrer do locador desistir do negócio após notificar o locatário, indeniza perdas e danos, já que visa evitar qualquer abuso de direito do locador com a intenção de obter o despejo.
Mas, obviamente o inquilino precisará provar os dados e o locador somente se desobriga se comprovar caso fortuito ou força maior.
Venda sem notificação
Se por acaso o locador vender o imóvel e não notificar o inquilino, o mesmo poderá pleitear judicialmente a adjudicação do imóvel locado, desde que:
– Requeira judicialmente no prazo de 6 meses, contando do registro de aquisição do imóvel por terceiro;
– Deposite judicialmente o preço do negócio e demais despesas do ato de transferência, como emolumentos de escritura pública e registro no Registro de Imóveis;
– O contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel locado, pelo menos desde 30 dias antes da alienação.
Caso o locatário não atenda algum ou todos estes requisitos, o mesmo poderá pleitear perdas e danos por não ter sido respeitado, desde que obviamente comprove judicialmente os tais danos.
Se o inquilino não tiver interesse de compra, e o proprietário começar a receber ofertas pelo imóvel, o inquilino deve permitir a visita de pretendentes no apartamento, desde que ele seja previamente acordado o dia e a hora, de acordo com o artigo 23, IX da Lei do Inquilinato.
Assim como o inquilino não pode criar empecilhos à visitação, com base seu direito à privacidade, sob pena de caracterizar infração legal e contratual, o que poderá resultar em uma ação de despejo, ou até mesmo multa.
Toda vez que o proprietário tiver uma nova proposta que lhe desperte interesse, o mesmo deverá obrigatoriamente informar por escrito o inquilino, para que manifeste em até 30 dias se deseja comprar ou não.
Como foi falado mais acima, a notificação deverá conter todos os dados do negócio, em especial as condições, como formas de pagamento, preço, prazo e etc.
É importante ressaltar que, mesmo após algum tempo, caso o proprietário reduza o valor de venda, ou aceita outras formas de pagamento, é obrigado por lei informar tudo ao inquilino.
Porém, o direito cessa no momento em que o mesmo abrir mão de interesse de compra.
Caso a venda seja feita, o locatário pode ser despejado imediatamente?
Quando o locatário abre mão do direito de preferência de compra do imóvel, a locação necessariamente prosseguirá normalmente até a manifestação do novo proprietário.
Assim, o locatário não precisa se desesperar e deve aguardar a manifestação do novo proprietário, e até lá, a locação seguirá normalmente.
O antigo proprietário retira-se da locação e todos os direitos do imóvel passam ao novo adquirente.
Caso o novo adquirente não queira continuar a locação, ele tem que comunicar o seu desinteresse ao locatário, concedendo o prazo de 90 dias para a desocupação, como diz o Art. 8 da Lei do Inquilinato:
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
O novo adquirente só poderá notificar o locatário da desocupação, após registrar a propriedade do imóvel, no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição da localidade do imóvel.
Para executar uma venda limpa e que não haja problemas entre o proprietário e o inquilino, é importante que a venda seja executada junto a um profissional capacitado.
Se você está pensando em vender o seu imóvel alugado, entre já em contato com dos nossos profissionais da Capriatti Imobiliária.
